買わない方が良いマンション15の項目徹底解説！

 

買わない方が良いのは中古マンションだけで、新築マンション購入なら大丈夫だと思っていませんか？

確かに近年、駅前開発などで利便性の高いマンションが、人口減少の問題を抱えながらもまだまだ建設されています。

しかし、新築でも買わない方が良いマンションも中にはあるのです。

皆さんが、これからマンションを購入する上で最も大切なのは、資産価値が保てるリセールバリューが高い物件の選択が必要ということです。

それでは、新築・中古マンションに限らず、買わない方が良いマンションとはどのような条件なのかを一つ一つ解説していきます。

 

1：駅から徒歩10分以上かかるマンション

 

これは、どなたでも理解していただけると思いますが、マンションにとって最寄駅の利便性は必要不可欠です。

資産価値の面から見ても最寄駅が各駅停車しか停まらない駅であったり、駅から遠い物件はおすすめできません。

理想的な駅からの距離というのは、徒歩8分以内といわれています。

それなら比較的人気が高く資産価値が保てる物件といえます。

つまり駅から徒歩10分以上かかるマンションは、遠ければ遠いほど敬遠されがちになるということです。

マンションというのは、立地条件の良し悪しが資産価値を保つ最重要ポイントとなります。

 

2：旧耐震基準のマンション

 

日本は地震が非常に多いところです。

マンションの耐震性は、購入する際、最も気になるポイントでもあります。

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月に大きな法改正があり、耐震基準が見直された法律のことです。

見極めるポイントは、1981年5月以前に建築確認申請の許可が下りたかどうかが焦点になります。

旧耐震基準は、震度5程度の地震で倒壊しない構造であると定めていましたが、震度6以上の地震は、全国でこの30年間を見ても20回程度発生しているんです。

それを考えると、危険な構造のマンションであることが分かります。

ただ、旧耐震基準のマンションであっても耐震補強工事をしていれば良いのですが、新耐震基準にどの程度近づいているかが問題になるので、業者に確認することが必要です。

また、耐震補強工事をしていない場合や新耐震基準に近づいていない場合は、工事費用など購入後の維持管理費がかさむ恐れが出てきます。

以上のことを踏まえると、築41年前後、あるいはそれ以前に建てられたマンションは良くないマンションといえます。

 

3：戸数が少ないマンション

 

マンションの戸数が多い少ないの基準は、50戸が基準といわれています。

ですから、50戸未満のマンションはおすすめできません。

その理由は、戸数が少ないマンションは、1戸あたりの管理費や修繕費の負担が大きくなるからです。

また、戸数が少ない上に管理費や修繕積立金を滞納している住人がいたり、空室の多いマンションであったり・・・となれば老朽化してメンテナンスが必要になった場合に、ますます負担が大きくなります。

そのようなリスクが付きまとうマンションは、やはり良くないマンションといえるのではないでしょうか。

 

4：戸数に対してエレベーターが少ない

 

マンションにとってエレベーターは、特に重視するポイントです。

朝の出勤ラッシュ時に、エレベーターが少ないとなかなか来ない事態が発生します。

電車の時刻に間に合わないなど、いくら駅近の環境であっても、マンションから出られないのではストレスです。

特に高層階では、このようなリスクがあるのでエレベーターが何基あるのかを確かめておきましょう。

それでは、エレベーターの数の基準は何基ぐらいなのか、どのくらいあれば安心なのでしょうか？

それは、100戸程度のマンションであればエレベーターは2〜3基あれば大丈夫です。

その基準を下回るマンションは良くないマンションといえます。

他に4階建て以上のマンションでエレベーターが全く無いのも良くありません。

 

5：リビングからのロケーションが悪い

 

これも資産価値にかかわる重要なポイントの一つです。

マンションにとって唯一外の景色が見えるリビングですが、角部屋で無い限り玄関側の共用部分である外廊下に面した部屋の窓しかありません。

皆さんは、リビングから工場やビルの壁面しか見えず、窓から視線を感じるようなロケーションだったらどう思われるでしょうか？

視線だけではなく、日当たりも悪いとなれば買う気になりませんよね。

また、低層階の場合、戸建て住宅の2階とちょうど同じ高さで距離も近いとなれば、カーテンを開けるのも嫌にならないでしょうか？

マンションにとって、リビングからの眺望と日当たりは最大のメリットなんですよね。

ロケーションの悪いリビングは、売却しにくい資産価値の低い物件ということになるでしょう。

買いたくないマンションの条件の上位に上がっているところを見ると、やはりリビングのロケーションは重要なポイントなのです。

 

6：メゾネットタイプのマンション

 

一昔前に流行ったメゾネットタイプを購入するのもおすすめできません。

メゾネットタイプとは、内部に階段があり区分住戸が２フロアに分かれている間取りです。

マンションなのに一戸建てのような暮らしができることで、建てられた時代には新鮮で受け入れられたかも知れません。

しかし、そもそもマンションというのは、バリアフリーが一つのメリットでもありますよね。

階段が無いから戸建てよりマンションを選ぶ方もおられます。

高齢者の方や車椅子の方にも、大変住みやすい設計になっているからこそ需要があるんです。

メゾネットタイプのマンションは、本来のマンションの良さを打ち消してしまって、利点が失われています。

マンションは、幅広い年齢層に対応していることも資産価値を保持することに繋がります。

 

7：投資系不動産会社が建てたマンション

 

これは、基本的に投資家というのは住みごごちを考えていないケースが多いので、住みにくいマンションになっていることが多々あります。

利回りを重視して、管理は後回しになっていることが理由の一つと考えられますね。

個別で見れば、確かにそうではない物件もありますが、よくあるパターンなので注意が必要です。

投資家がその物件に住んでいないため、関心が薄くメンテナンスが行き届いていない場合が多いんですよね。

住むためのマンションではなく、投資目的で建てられたマンションはおすすめできません。

 

8：地下や半地下の部屋があるマンション

 

マンションの建設業者は、少しでも戸数やスペースを増やすために地下や半地下に部屋を作ることがあります。

しかし、マンションの地下を想像してみてください。

コンクリートに囲まれた建物なので、当然湿気によるカビの発生は考えられますよね。

窓がなく換気もできない環境では、湿度が高いだけでなく身体にも悪影響を及ぼすことにもなります。

また、台風による大雨など、一時的に大量の雨が降ると冠水被害のリスクもあります。

マンションの地下にある部屋は、決して良いとはいえない環境と災害の危険性を考慮すると、良くないマンションということになります。

 

 

9：築25年以上のマンション

 

これはですね、単に古いからという理由だけではなく、築年数が25年以上の場合は住宅ローン控除の対象外になるからです。

住宅ローン控除は、10年間所得税を控除してくれる住宅購入者としては使わないと勿体無い減税制度です。

控除額の上限は、年末時点での住宅ローンの残高の1％なので、例えば残高が4,000万円とすれば40万円の控除限度額になるということです。

また、所得税で控除し切れなかった額については、住民税から控除されます。

従って、この制度が使えないのは非常に残念ということになります。

他には、マンションの耐用年数の約三分の一が経過しているという点です。

マンションの耐用年数は、建築された時期と構造に使用しているコンクリートなどによって寿命は変動しますが、おおよそ80年程度持つといわれています。

そのため、資産価値もそれなりに下がっていくということです。

 

10：騒音・害虫・異臭など環境が悪いマンション

 

これは当たり前と言えばそうなのですが、はっきりと気付く事と気付きにくい事があるので要注意なのです。

近隣に電車や高速道路が近く、はっきりと日中でも音が確認できる内容であれば気付くのですが、排気ガスの影響や風向きによって近隣の工場から異臭がするなど、曜日や時間帯によって環境が変化するケースがあります。

また、ベランダやバルコニーにネットが張ってあるところは、鳩などの鳥のフン被害があるマンションです。

せっかく眺望が良くてもネットが張ってあれば見た目も良くないですし、鳥のフン被害の多いマンションはやはり良くありません。

 

11：戸数に対して駐車場が少ない

 

このケースは、（都心部ではその限りではないのですが郊外では）最低でも駐車場は1戸に1台確保できないと良くありません。

特に、丘の上にある車移動でなければ不便なマンションなどは、戸数より多めに駐車場が欲しいですよね。

せっかくマンションを買っても、遠く離れた月極駐車場を借りなければならないのは、利便性に欠けます。

戸数に応じた駐車場を確保しているマンションを選ばないと、資産価値は下がってしまいます。

 

 

 

 

 

12：修繕積立金が200円/㎡以上無いマンション

 

新築マンションを販売する時には、売りやすくするため修繕積立金や管理費は少し安めに設定されているのが通常です。

とはいえ、あまり安いと大規模な修繕が出来ないケースがあります。

つまり、修繕積立金が200円/㎡以上無い物件は、金額が集まらないので追加で修繕費用が発生する可能性があります。

また、管理組合がより良い修繕計画を立てているかが問題です。

新築当初から、しっかりと計画的に積み立てているのかも重要なポイントになります。

安過ぎる修繕積立金の場合は、その金額の積み立てで計画的に修繕工事が可能かどうかというところを確認し、計画性のない場合はNGマンションに該当します。

 

13：住戸の位置が悪いマンション

 

これはどういうことかと言いますと、マンションの中で音がうるさい位置にある住戸と考えてください。

一つ目は、ルーフバルコニーの真下にある住戸です。

ルーフバルコニーは、天気の良い日には子供を遊ばせたり、バーベキューまではしないまでも戸建ての庭の感覚で使ってしまうことが多く、結構足音や話し声など気になるところです。

遮音性のある構造になっていれば良いのですが、そこまで考えて建設しているマンションは少ないと言っていいでしょう。

また、エレベーター横の住戸やエントランスホールの真上など、エレベーターの機械音や自動ドアの開閉音が夜間まで止めどなく続くのは、嫌ですよね。

マンションの防音対策がどこまでできているのかがポイントとなります。

 

14：店舗や事務所があるマンション

 

これについては、やはりセキュリティ面での問題が多いですね。

コンビニや美容室、歯医者や事務所があれば、不特定多数の人の出入りがあります。

一見便利なように思えるのですが、やはり住む場所というのは、車や人の話し声などの騒音があるとストレスを感じますよね。

もし、1階がそのような状況であれば防音対策とセキュリティ面がしっかりしているかがポイントになります。

そのリスクを考えると、売れにくい物件ということになるでしょう。

 

15：新築マンション

 

最後に新築マンションです。

決して新築マンションの購入を否定しているわけではありません。

誰だって、どうせ買うなら新しいまっさらなマンションの方がいいと思うのは当然です。

しかし、購入のリスクがないわけではありません。

一つは、車と同じように買った瞬間から資産価値は下がり続けます。

もちろん、条件の良い資産価値が下がりにくいマンションも個別に見ていけばあります。

ただ、一般的に見れば右肩下がりになるのは避けられないということです。

二つ目は、新築マンションは隣や上階、あるいは下階にどんな人が住んでいるのかが、分からないことです。

買ってしまった後に、後悔するのは近隣の環境ですよね。

隣人が変な人達だったらどうしよう？

上階の人は騒音を出すような人ではないだろうか？

少しの音で下階の人に文句を言われたら住みづらい、など新築マンションは住んでみないと分からないのがデメリットです。

やはり、築浅の中古マンションで、近隣の状況を調査できる方が安心して購入できるのでおすすめです。

 

以上、買ってはいけないNGマンション15のポイントについて解説してきましたが、この15のポイントの他にも、本当はまだまだ細かい内容がたくさんあります。

しかし、まずはこの15のポイントを抑えておけば後悔するマンション購入にはならないでしょう。