古い家をリフォームする際の注意するべき重要なポイントを解説！

 

住宅の本当の寿命って知ってるようで分からないですよね。

日本の住宅はおよそ30年しか持たないと言われていますが、それ以上住まれている家もたくさんあります。

築年数の経った古い住宅もリフォームすれば安全で快適に暮らすことができるのです。

今回は築年数の経った古い住宅のリフォームについてのメリットやデメリット、注意するべきポイントなどを解説します。

 

木造一戸建て住宅の耐用年数は

 

木造一戸建て住宅の耐用年数はいったい何年なのでしょうか。

一般的に木造住宅は築22年とされています。

これは減価償却の計算に使用される税務上の数字であって、木造住宅の本来の寿命ではありません。

築22年以上でも快適に暮らすことのできる木造住宅はたくさんあり、定期的なメンテナンスを行うことでより長く暮らすことが出来ます。

建物の平均寿命の調査では、一戸建て木造住宅の平均寿命は約65年という調査結果が出ています。

調査の中には、まだ使用するのに問題のない状態であっても、取り壊しになった建物も含まれているので実際はもっと長いとも考えられます。

木造住宅の寿命は、その立地環境が最も影響します。

そのため、その環境に応じたメンテナンスをこまめに行っているかどうかで寿命が変わってくるのです。

住宅に重要なのは、定期的にリフォームを行って快適な暮らしを継続させることなのです。

 

築年数の古い家をリフォームするメリットとデメリット

 

古い家のリフォームは、劣化した部分を修繕して原状復帰させるのが目的です。

築年数の古い家のリフォームを検討されている方は、メリットとデメリットをしっかりと把握しておきましょう。

 

メリット①：建て替えや新築購入より費用が安い

 

リフォームは建て替えや新築とは違い部分的に修繕ができます。

そのため建て替えや新築購入に比べて、予算を安く抑えることができるメリットがあります。

 

メリット②：愛着のある家に住み続けられる

 

長年住み慣れた家は、様々な思い出の詰まった場所です。

建て替えをするとその思い出が薄れてしまい、全く違ったイメージの家が建ってしまいます。

リフォームは必要な部分だけを綺麗に新しくできるため、家のイメージが崩れることはありません。

雰囲気を壊さないためにもリフォームなら愛着のある家を残せます。

快適に暮らせて、長く住み続けるためにはリフォームが最適ではないでしょうか。

 

メリット③：固定資産税の節税ができる

 

建て替えや新しい家を購入すると固定資産税評価額が上がり、結果として固定資産税が上がってしまいます。

部分的にリフォームする事や小規模にリノベーションする場合は、固定資産税に影響はありません。

住宅の固定資産税評価に影響するような、大規模なリフォームやリノベーション工事を行う場合は固定資産税が上がるため業者に事前に確認すると良いでしょう。

 

メリット④： 確認申請や登記手続きが不要

 

家を解体して建て替えた場合は、建築確認申請や登記手続きなどの申請が必要です。

このような手続きは、時間と費用がかかるため非常に手間がかかります。

既存の建物をリフォームすると、古い家を取り壊して新築した場合に必要な手続きを省くことができます。

 

メリット⑤：古い物を生かしたプランが可能

 

古い木造住宅では、エイジングにより飴色になった柱や梁をあえて見せるデザインにするなど、古い家ならではの材木をうまく活かしたプランが可能です。

時が経過した建物でなければ現せない趣きや雰囲気を、上手く利用するとおしゃれで素晴らしい建物になります。

建て替えにはない自由度の高いプランで楽しめるところは、リフォームならではのメリットです。

 

メリット⑥：建て替えが不可能な立地条件に最適

 

建築基準法で建て替えられない立地条件のある土地があります。

接道の問題などで基準をクリアしていなければなりません。

しかしリフォームであれば既存の建物を活かして、新築同様に快適な住まいを実現させることができます。

リフォームは法的に建て替えられない場所でも、新しい住まいを完成させることができる のです。

 

デメリット①：構造体の劣化が激しいとコストが高い

 

築年数の古い家では、建物の土台や柱梁などの構造体が劣化して使えない場合があります。 構造体の劣化は、地震などの災害時に安全面にも影響するため修繕することが必要です。 しかし、構造体の修繕には大規模な工事となり、非常に高いコストがかかります。

構造体がかなり劣化している場合は、建て替えを選択した方が安くなることもあります。

 

デメリット②：間取りの変更に限界がある

 

既存の建物の工法によっては、間取りの変更が自由にできないことがあります。

例えば、壁を構造体としているツーバイフォー工法や壁工法などは、壁を撤去するわけにはいきません。

また、在来工法であっても抜けない柱は存在します。

そのため間取り変更には制限があり、全て自由に出来るとは限らないのです。

一度リフォーム業者に、希望の間取りが可能なのかどうかを調査してもらう必要があります。

 

デメリット③：地盤が緩くても改良できない

 

土地によって違いますが、現状の土地の地盤が緩い場合、リフォームでは地盤改良をすることができません。

既存の建物が建っているのですから、基本的には地盤は問題ない場合が多いのですが、土地によっては建物が傾いてしまうほど地盤が悪い場合があります。

また、建物の下に水脈などがある場合も危険を伴うので、リフォームでは安全性を確保することはできません。

地盤が悪い場合は、地盤改良を行って建て替えを検討した方が良いでしょう。

 

デメリット④：住宅性能のレベルアップが難しい場合もある

 

住宅性能をリフォームで上げたい場合、希望するレベルまで上がらない場合があります。

例えば、耐震性をアップさせたい場合に、柱や梁などの構造体を補強したり壁や金物で補強したりしなければなりません。

リフォームの内容によっては、そこまでの耐震リフォームが不可能な場合があります。

長く安心して快適な住まいにするためには、根本的な耐震補強が必要です。

費用がかかっても、ある一定のレベルまでの住宅性能を確保した方が良いでしょう。

 

建て替えとリフォームの費用の比較

 

既存の古い住宅を解体して建て替えた場合と、建物を活かしてリフォームした場合の費用を比較してみましょう。

住み替えや建て替えリフォームを行った世帯を対象にした調査では、今の住まいを取り壊して同じ敷地内に新築した場合の購入金額の平均は約3000万円です。

一方、既存の建物を活かしてリフォーム、あるいはリノベーションする場合の工事費用は約500〜2000万円程度の価格帯が一般的です。

柱や梁、基礎などの補強工事を行うと規模が大きくなるため費用も上がってしまいます。

 

古い家のリフォームに必要な費用

 

リフォームには、キッチンやトイレのリフォームなど比較的小規模なリフォームから、間取りの変更や耐震補強などの大掛かりなリフォームまで様々なものがあります。

 

・キッチンリフォーム

 

古い家のリフォームでも、キッチンリフォームはニーズが高いリフォームのひとつです。 リフォーム費用は、50万円から高いものでは200万円以上するものもあります。

交換するシステムキッチンの種類によって異なりますが、大掛かりな工事が必要でなければ低コストで済みます。

100万円以上になるとアイランドキッチンや対面型キッチンへの交換が可能です。

 

・トイレリフォーム

 

トイレの本体の変更とクロスの張替えであれば15万円程度でリフォームできます。

トイレ本体だけではなく棚や手洗いユニットを含めた、トイレ空間全てのリフォームであれば50〜60万円程度が費用の相場になるでしょう。

 

・リビングのリフォーム

 

リビングの広さに よっても異なりますが、12畳のクロス張替えだけなら12万程度、12畳のフローリングの張替えは24万円程度が費用の相場です。

壁を撤去してリビングを広げるなどの間取り変更の工事は、100万円以上かかることもあります。

 

・屋根塗装リフォーム

 

屋根塗装は屋根の面積と塗料のグレードにもよりますが、概ね50〜100万円程度でリフォームできます。

屋根葺き替える場合は、古い屋根材の撤去もあるため100万円以上になるでしょう。

 

・ 耐震補強

 

耐震補強も様々で、家の柱と柱の間の筋交いを設置した場合は25万円程度、土台や柱に耐震金具を設置した場合は40万円程度、外壁を取り除いて壁の耐震性を高める工事は50〜65万円程度かかります。

尚、古い家を建築基準法で定められた耐震基準に適合するためにかかる耐震改修工事費の目安は平均163万円とされています。

 

・間取り変更

 

間取り変更の工事には、間仕切り壁を設置する簡単なものや建物の基礎、柱、梁などを残した状態で家全体を改修するフルリフォームがあります。

例えば、一つの大きな部屋を子供が成長したので二つに分けるため、間仕切壁を設置した場合は15〜20万円程度かかります。

キッチンとリビングを繋ぎ合わせてLDKを作る場合は、100〜300万円程度、さらに大掛かりな工事をすると500万円以上かかることもあります。

 

・断熱リフォーム

 

古い木造住宅の断熱性能を上げるためには、壁の内側に断熱材をしっかりと入れることが必要です。

既存の断熱材を撤去し新しいものに変えるのが理想でしょう。

一戸建て住宅の壁全体を断熱リフォームすると300〜500万円程度かかることもあります。 断熱材の種類によって異なりますので業者に見積もりを出してもらいましょう。

 

築年数の古い家をリフォームする場合のポイント

 

築年数の古い家をリフォームする場合、いくつかのポイントがあるので紹介します。

 

・補助金制度を上手く使う

 

築年数の古い家をリフォームする場合、一定の要件を満たしていれば自治体の補助金を上手く活用することができます。

補助金制度には限度額や期間が決まっており、その都度確認しなければ終了している場合もあるので注意が必要です。

リフォーム業者と相談して上手く活用しましょう。

 

・耐震診断をする

 

リフォームは 補助金の対象になることが多く、自治体によっては無料で耐震診断をすることができます。

また、自治体の耐震診断相談窓口で補助金に関する相談も可能です。

築年数の古い家をリフォームする際は、耐震診断を活用し現状の耐震性を確認することが必要です。

 

・確定申告は忘れずに行う

 

耐震リフォームやバリアフリーリフォーム、省エネリフォームや長期優良住宅リフォームなどの条件を満たしたリフォームを行うと、所得税や固定資産税が減税になる場合があります。

減税の申請には、確定申告が必要なので忘れずに行いましょう。

 

築年数の古い家をリフォームする際の注意点

 

古い家をリフォームする場合、住宅によっては建築確認申請が必要になることがあります。 また、工事によっては追加費用が必要になるケースもあるので注意が必要です。

 

・建築確認申請が必要な場合

 

リフォーム工事の内容によっては、建築確認申請が必要です。

小規模で木造2階建て（4号建築物）のリフォームでは、建築確認の申請は本来必要ありません。

しかし、木造3階建てもしくは鉄筋造の大掛かりなリフォームには、建築確認申請が必要なのです。

尚、建築確認申請が必要な工事は、屋根工事、外壁工事、増築工事、プレハブ物置設置工事、リノベーション工事などがあります。

建築確認申請が必要かどうかもリフォーム業者に確認することが必要です。

 

・ 追加費用がかかるケースもある

 

築年数の古い家をリフォームする場合は、工事中に構造体部分に補修が必要な箇所が見つかるなど追加費用がかかることがあります。

また、柱や梁がシロアリ被害にあっていたり腐食していたりすると交換しなくてはいけません。

そのまま放置しておくと地震などの災害の際には、倒壊の原因になるので安全とはいえなくなります。

特に古い家は補修箇所が多いので、多少の追加費用が出ることを想定しておいた方が無難です。

リフォーム業者と事前に、その辺りの具体的な金額を話し合っておいた方が良いでしょう。

 

まとめ

 

愛着のある住み慣れた家は、家族にとって思い出が詰まっている大切な存在です。

しかし、築年数の経った住宅は経年劣化が激しく修繕をする必要が出てきます。

築年数の古い家をリフォームする場合は、メリットやデメリット、注意点などをしっかり把握した上で信頼できる業者に相談しリフォームを成功させましょう。